In Immobilien ohne Geld investieren

Immobilieninvestitionen können für kurzfristige Gewinne oder langfristigen Miet-Cashflow erfolgen. Viele Menschen würden gerne Immobilieninvestoren sein, aber ihnen fehlt ihnen das Geld für die Zahlungszahlungen. Sie denken, dass Kauf und Halten oder Kauf und Umdrehen die einzigen Möglichkeiten sind, Geld zu verdienen.

Nicht so. Sie können mit den Kosten für ein paar hundert Visitenkarten beginnen. Ihr Wunsch und einige Beinarbeiten können innerhalb kurzer Zeit in Bargeld in der Tasche werden.

Strategien zum Investieren ohne Geld

Zahlreiche Investitionsmethoden werden von Gurus im gesamten Fernsehen, im Druck und im Internet gepredigt und gelehrt. Sie können viel von Immobilieninvestitionswebsites lernen, aber achten Sie darauf, für teure Kurse oder Mentoring zu bezahlen.

Es liegt immer noch an Ihnen, dieses Wissen zu nutzen, auszugehen und zu implementieren, was Sie gelernt haben, egal wie sehr der Ausbilder Sie kennt und lehrt.

Ein paar Techniken können Ihnen helfen, Geld mit Immobilien zu verdienen, ohne mit viel Bargeld oder überhaupt zu beginnen.

Vogelhunde vs. Langfristige Vermietung

Sie müssen verstehen, wer diese Investoren sind, bevor Sie ihren Wert wirklich schätzen können. Die meisten Menschen betrachten einen Vogelhund als "Flipper", jemanden, der Häuser kauft, ihn repariert und dann schnell mit Gewinn verkauft, und das ist weitgehend genau.

Vogeldoggen ist ein bisschen wie ein Großhändler, und es erfordert kein Geld, um loszulegen, nur einige Visitenkarten und Mühe. Dadurch kann Immobilien ein Unternehmen für die durchschnittliche Person mit nicht viel Bargeld investieren.

Dann gibt es den langfristigen Investor, der Häuser als Mietobjekt kauft und den Cashflow und die Wertschätzung im Laufe der Zeit erkennen. Eine dieser Immobilieninvestitionsstrategien kann sehr profitabel sein. Was Sie wählen, betrifft Ihre Ziele, Ihr Temperament und Ihre Risikotoleranz.

Die Kunst des Vogeldoggens

Viele Ihrer Zielinvestoren werden ein weiteres erfolgreiches Geschäft und etwas Bargeld, das sie in Immobilien investieren möchten. Die Führung ihres Unternehmens erfordert die meiste Zeit, sodass sie auf traditionelle Ressourcen wie Immobilienmakler verlassen können, um ihnen dabei zu helfen, Investment -Immobilien -Angebote zu lokalisieren.

Sie zahlen normalerweise mehr als für diese Angebote, weil die Agenten aus dem MLS -Inventar mit mehreren Listing Service (MLS) arbeiten. Die Preisgestaltung gibt es nicht viel Flexibilität, insbesondere bei den Beteiligten der Agenten.

Viele dieser Anleger kaufen mehrere Immobilien. Wie werden sie Ihrer Meinung nach reagieren, wenn Sie ihnen sagen, dass Sie ihnen Angebote für 10% bis 40% weniger bringen könnten als das, was sie derzeit bezahlen? 

Je weniger diese Anleger für ein Haus zahlen, desto besser wird ihre Kapitalrendite (ROI) aus dem Cashflow sein, und je früher sie das Eigenkapital gesperrt haben. Sie wollen Ein Vogelhund, um ihnen Geschäfte zu bringen.

Sie können Hausbesitzer finden, die verkaufen müssen und noch nicht in der Lage waren, oder Hausbesitzer mit Hypothekenschwierigkeiten oder drohenden Zwangsvollstreckungen durch Arbeit, Forschung und Untersuchung.

Suchen Sie nach den Häusern, die Immobilienmakler nicht auflisten. In der Tat haben einige Vogelhunde Immobilienmakler, die sie füttern, wenn ein notleidender Hausbesitzer nicht verkaufen konnte. Der Bird Dog liefert dem Investor profitable Investitionen, und die Gebühren können zwischen 2.000 und 10.000 US -Dollar pro Deal liegen, wenn der Verkauf schließt.

Aufgaben: Die Profis…

Eine weitere Möglichkeit, Geld in Immobilien zu verdienen, ohne Ihr eigenes Geld zu verwenden. Es ist kein komplizierter Prozess, aber es erfordert, dass Sie Ihren Käufer anstellen lassen Vor Sie sperrten sich in einen Kaufvertrag ein.

Sie werden tatsächlich Ihren eigenen Deal mit dem Verkäufer abschließen und einen Kaufvertrag schreiben. Der Vertrag zeigt an, dass der Käufer "Ihr Name und/oder zugewiesen ist."Dieser Wortlaut ermöglicht es Ihnen, den Vertrag jemand anderem, Ihrem Käufer, zuzuweisen.

Sie brauchen nicht die Zustimmung des Verkäufers. Es muss in der Regel ein Barkäufer sein, aber das ist normalerweise der Fall, wenn Sie solche Angebote machen. Der Verkäufer wird einfach darüber informiert dein Der Käufer ist jetzt ihre Käufer und die Transaktion wird gemäß den Kaufvertragsbedingungen wie gewohnt fortgesetzt.

… Und Nachteile

Sie müssen dem Verkäufer eine ernsthafte Geldeinzahlung geben. Dieses Geld wird bei der Titelgesellschaft, die die Schließung bearbeitet. Das Geld wird beim Schließen an Ihren Käufer übertragen.

Sie möchten Ihre Einzahlung so klein wie möglich halten, da immer ein gewisses Risiko besteht, dass das Geschäft nicht schließlich schließt.

In den meisten Fällen werden Sie erst bis zum Abschluss des Geschäfts bezahlt, obwohl Sie möglicherweise Ihre Gebühren zum Zeitpunkt der Abgabe des Vertrags an Ihre Anleger erhalten können, wenn Sie regelmäßig mit ihnen arbeiten.

Natürlich können Sie auch in der Lage sein, dieses ernsthafte Geld im Voraus zu erhalten.

Back-to-Back-Schließungen

Das Wohn- und Hypothekenmesse, das sich 2007 zu entfalten begann. Titelunternehmen waren früher bereit, Doppelschließungen durchzuführen und einen Vertrag mit dem Erlös eines anderen zu finanzieren, aber dies ist 2019 selten.

Es gibt eine Möglichkeit, die Eigenschaften des Groß- und Flips mit aufeinanderfolgenden Schließungen ohne Ihr eigenes Geld zu verwenden. Die erste Voraussetzung ist, dass Sie ein profitables Flip -Deal im Großhandel einrichten müssen. Sie müssen über die erste Immobilie zum richtigen Preis gekauft werden, und einen bereiten Investor, um sie von Ihnen zu einem guten Gewinn zu kaufen.

Der Gewinn muss ausreichen, um die Gebühr zu decken, die erforderlich ist, damit Sie das Geld anderer Personen verwenden, um das erste Angebot abzuschließen, damit Sie den zweiten Verkauf an Ihren Anleger abschließen können. Die Gebühr beträgt normalerweise mindestens 2.500 US -Dollar und kann auf einem Prozentsatz des ausgeliehenen Betrags beruhen.

Transaktionsfinanzierung ist der Prozess, um ein sehr kurzfristiges Darlehen zu erhalten, um einen Vertrag mit einem Follow-up-Abschluss zu finanzieren, um die Immobilie am selben Tag oder mindestens innerhalb von 24 Stunden zu verkaufen. Ein Transaktionskreditgeber platziert die Mittel, die erforderlich sind, um den ersten Deal mit der Titelgesellschaft abzuschließen.

Sie können zum zweiten Deal übergehen, wenn der erste Deal schließt, normalerweise direkt dahinter geplant. Die Abschlusserklärung für diesen Deal spiegelt eine Zahlung an den Transaktionskreditgeber für den Betrag wider, den sie im ersten Deal ausgeliehen haben, zuzüglich ihrer Gebühr. Sie erhalten das Gleichgewicht und Ihre Gewinne.

Leasingoptionen

Die grundlegenden Komponenten einer Leasingoptionsstrategie sind ein Mietvertrag mit monatlichen Zahlungen und eine Option zum Kauf der Immobilie am Ende des Mietzeitraums.

Zum Beispiel möchten Sie ein Haus als Mietobjekt besitzen, aber Sie sitzen nicht genügend Bargeld für eine Anzahlung. Möglicherweise haben Sie sogar Kreditprobleme, die die Kreditaufnahme zu teuer machen würden. Sie finden also einen hochmotivierten Hausbesitzer, der nicht in der Lage war, durch Marketing mit Banditenschildern, Zeitungen und Craigslist-Anzeigen oder nur mit Mundpropaganda-Empfehlungen zu verkaufen.

Ein Beispiel für Leasingoptionen

Das Haus könnte auf dem aktuellen Markt 200.000 US -Dollar wert sein. Der Hypothekenguthaben beträgt 150.000 USD, und die Zahlungen der Hausbesitzer beträgt 1.100 USD pro Monat mit Steuern und Versicherungen. Ein Ehepartner wurde von ihrem Job entlassen, und der andere hat einen besseren Job gefunden, also müssen sie bald umziehen.

Bieten Sie an, ihr Haus drei Jahre lang mit Leasingzahlungen zu vermieten, die ihren Hauszahlungen entsprechen-1.100 US-Dollar pro Monat. Zahlen Sie ihnen 1.500 US-Dollar als nicht erstattungsfähige Mietoptionszahlung im Austausch für den Recht, aber nicht die Verpflichtung, das Haus am Ende des Mietvertrags für 160.000 USD zu erwerben.

Verwenden Sie Marketing oder andere Methoden, um einen Mieter für das Haus zu finden, der bereit ist, Ihnen 1.200 US -Dollar pro Monat zu zahlen, um es zu vermieten. Der Mieter unterzeichnet mindestens einen einjährigen Mietvertrag. Die Steuern und die Versicherung bleiben während des dreijährigen Mietvertrags nach wie vor, wobei die Treuhandlung in der Hypothekenzahlung der Eigentümer sich um diese Artikel kümmert.

So funktioniert alles:

• Ihr Bargeld: 1.100 USD x 3 für erste und im letzten Monat Leasingzahlungen und eine Kaution entsprechen 3.300 USD sowie 1.500 USD für die Mietoptionszahlung. Ihr Gesamtkochen beträgt 4.800 US -Dollar.
• Bargeld in: $ 1.200 x 3 für First, Last & Deutschland = 3.600 USD.

Dies ist ein schlechteste Szenario für veranschaulichende Zwecke. Sie sind aus eigener Tasche $ 1.200. Aber Wenn Sie besser mit dem Verkäufer ausgehandelt und die Kaution verschoben oder insgesamt abgeschafft haben, würde dies auf einen Gewinn von 300 US -Dollar gelten. Ebenso würden Sie brechen, selbst wenn Sie einen Mieter finden könnten, der bereit ist, 1.600 US -Dollar pro Monat zu husten.

Es kann alles auf Ihre Verhandlungsfähigkeiten zurückzuführen sein.

Und die Idee ist, dieses Haus zu kontrollieren und einen profitablen Kauf am Ende für diesen Unterwertpreis einzuschließen, ohne in der Zwischenzeit zu viel Geld auszugeben. Die Immobilie ist bereits mehr als den zu zahlenden Preis wert und wird wahrscheinlich während des dreijährigen Mietvertrags zu schätzen wissen. Das kann sich als erhebliche Rendite für Ihre Investition herausstellen.

Sandwich Leasingverträge

Ein Sandwich -Mietvertrag ist genau das, was der Name impliziert: Zwei Mietoptionen mit Ihnen, dem Investor, in der Mitte.

Sie möchten die Möglichkeit, die Immobilie am Ende der Mietzeit zu einem Rabatt zu kaufen, und Sie müssen einen Mieter finden, der das Haus kaufen möchte, aber aufgrund von Kreditproblemen oder mangelnder Bargeld für nicht eine Anzahlung. Die meisten Menschen in dieser Situation kaufen gerne mit einer Leasingoption, damit sie Zeit haben, ihr Guthaben zu verbessern und eine Anzahlung zusammen zu erhalten.

Es würde ähnlich wie eine Leasingoption klappen, aber Sie finden jemanden, der den Kauf oder eine Miete zu Hause anstelle eines regulären Mieters mieten möchte. Alle Zahlen wären gleich, aber der Mieter/Käufer würde das Haus am Ende eines Mietzeitraums von drei Jahren besitzen.

Der Mieter/Käufer zahlt jetzt nicht nur die erste, letzte und sicherheit. Der Mieter/Käufer verpflichtet sich auch, 175.000 US -Dollar für das Haus zu zahlen.

Jetzt sieht Ihr Cashflow so aus:

• Die gleichen 4.800 US -Dollar gehen aus.
• $ 1.200 x 3 entspricht 3.600 US.

Sie verdienen 300 US -Dollar im Voraus, 100 USD pro Monat für die verbleibenden Monate oder 3.400 US -Dollar und einen Gewinn von 15.000 USD, indem Sie das Haus für mehr als Ihre ursprüngliche Vereinbarung zum Kauf der Immobilie verkaufen. Ihr Bruttogewinn beträgt 18.700 US.

Ein weiterer Vorteil dieser Strategie besteht darin, dass der Mieter/Käufer hofft, das Haus zu besitzen und sich daher logischerweise besser darum kümmern wird. In der Tat verhandeln einige Investoren Mietverträge, bei denen die Mieter die ersten 100 US -Dollar oder mehr für Reparaturen zahlen müssen.

Die Ausgaben sind minimal, wenn die Versicherung und Steuern durch die ursprüngliche Hypothekenzahlung gezahlt werden.

Leasingoptionen und Sandwich -Mietverträge sind Strategien, die häufig von Immobilieninvestoren eingesetzt werden, um ihren Portfolios Immobilien hinzuzufügen und den monatlichen Cashflow aufzubauen.

Andere Mietoptionen

Sie müssen ein Dach über Ihrem Kopf haben, während Sie all diese Investitionen durchführen, also können Sie in Betracht ziehen, Ihre eigenen Bedürfnisse mit der Möglichkeit zu kombinieren, Geld zu verdienen und voranzukommen. Dies erfordert auch mindestens a wenig Geld aus eigener Tasche, aber Sie könnten langfristig weit voraus sein.

Sie können einen Duplex für weniger als 5% kaufen, wenn Sie ein gutes Guthaben haben und persönlich eine der Einheiten besetzen. Mieten Sie den anderen und verwenden Sie das Einkommen, um einige, wenn nicht Ihre gesamte Hypothekenzahlung zu zahlen, bis Sie schließlich verkaufen. IDI um einen Gewinn, nachdem die Immobilie schätzt.

Eine weitere Möglichkeit ist der Kauf eines Einfamilienhauses und dort für ein Jahr dort zu leben. Die VA und USDA bieten Kredite für kein Geld an, und ein FHA -Darlehen kann für nur 3 aufgenommen werden.5% ab 2018 bereit, es ist Ihre Residenz, aber Sie müssen dort nicht für immer leben.

Bleiben Sie eine Weile und vermieten Sie es dann für genug, um Ihre Hypothekenzahlungen abzudecken. Lassen Sie die Immobilie schätzen, zahlen Sie Ihre Hypothek im Laufe der Zeit und bauten Eigenkapital und Nettovermögen auf.